Как выбрать управляющую компанию?

6 Июля 2020

Павел Люлин, генеральный директор управляющей компании SVN, о том, как выбрать подрядчика для эксплуатации торгового центра и потом не пожалеть о своем решении.

Многие торговые центры страны выходят из карантинного анабиоза и лицом к лицу сталкиваются с проблемами мирной жизни, которые за время простоя стали больше и сложнее. Одна из них — проблема эксплуатации торгового объекта. Сейчас самое время задуматься: а правильно ли содержался ТЦ до сих пор, может, в этой работе есть варианты для оптимизации и что будет, если пригласить на эту тему стороннего подрядчика?

В пользу сторонней УК я бы привел следующие доводы. Во-первых, заказчику не нужно будет держать в компании необоснованно большой штат, платить за него налоги, обучать. Во-вторых, эксплуатация на аутсорсинге более ответственна и исполнительна. В-третьих, профессиональный подрядчик уже имеет все нужные материальные ресурсы, опытный персонал и необходимые сертификаты.


Не удивительно, что еще каких-то 5 лет назад выбор в пользу сторонней УК был очевиден, тем более что цена ее услуг зачастую оказывалась привлекательнее, чем расходы на inhouse. Причина была в серых схемах сотрудничества, где налоги уплачивались только с небольшой части суммы контракта. Если компания-заказчик находилась полностью в правовом поле, то ей было выгоднее обращаться к сторонним УК, чем оформлять персонал в штат. Но все изменилось с началом обеления рынка управляющих сервисов (клининга, эксплуатации, технической поддержки и др.) в 2018 году.

Нынешние сторонние УК обычно не сильно уступают в цене собственным службам эксплуатации торговых центров, а иногда обходятся и дороже. Но плюсов у подрядчика на аутсорсинге тоже немало: возможность отсрочки платежа за услугу, более понятное прогнозирование расходов, быстрая мобилизация, гибкость.

Выбор в пользу сторонней УК часто объясняется и тем, что для собственника ТЦ такого рода работа часто является непрофильной деятельностью, да и опыта в эксплуатации у него нет. Делегирование задач подрядчику снимает головную боль заказчика, причем полностью. Но только в том случае, когда подрядчик выбран правильно. Перед этим важным выбором собственник ТЦ должен составить техническое задание с описанием всех инженерных систем объекта, чтобы понимать весь фронт работ. А критерии выбора подрядчика следующие.

1

Опыт и портфолио

Пожалуй, это самый главный критерий. Я рекомендую доверять управление компаниям с опытом работы от 5 лет. Внимательно изучайте портфолио не только в части текущих объектов в управлении, но и завершенные проекты. У стабильной компании количественная разница между действующими и потерянными объектами будет большой. Но надо обращать внимание и на опыт ключевых сотрудников, которые будут задействованы в работе. Хорошо, если он будет не менее 10-15 лет. У многих может возникнуть вопрос: можно ли считать опытной недавно созданную компанию, если у ее специалистов внушительный опыт? Я думаю, скорее нет. Опыт компании не равен опыту отдельно взятых специалистов. По отдельности они действительно могут быть большими профессионалами, но в команде могут быть проблемы во взаимодействии, потому что коллектив не устоялся. Кроме того, важна практика приобретения лицензий, сертификатов, страховых полисов. Об этом мы поговорим дальше. 
2

Лицензии и сертификаты

У претендента должна быть лицензия МЧС на обслуживание противопожарных систем, опционально, но желательно — лицензии или выписки из СРО, сертификат системы менеджмента качества ISO, обязательно — полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 500 млн рублей. Я не говорю о правоустанавливающих документах. Запрашивать их надо, но набор стандартный, он есть у всех и не выделяет одни компании на фоне других.

3

Рекомендательные письма

Если мы исходим из предположения, что вы приглашаете на конкурс опытные компании, рекомендательных (или благодарственных) писем должно быть не менее пяти. Важна также готовность кандидата предоставить контакты действующих заказчиков. Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах с эксплуатацией объектов непосредственно у их собственников. Можно просить и контакты бывших заказчиков. 
Информация в интернете
Есть несколько каналов информации об управляющей компании: официальный сайт, СМИ, сайты с отзывами сотрудников. Последнему каналу я бы уделил меньшее внимание, потому что зачастую там сложно отделить правду от каких-то личных обид и домыслов. На официальном сайте нужно посмотреть, указаны ли объекты в обслуживании, есть ли информация о компании, насколько давно обновлялся ресурс. Информацию об УК в СМИ тоже нужно искать. Но есть непубличные компании. Это не значит, что они менее профессиональны. Аргумент о публичности можно будет положить на чашу весов, когда все остальные аргументы закончены.
Наверняка у собственников, которые проводят тендеры по выбору эксплуатирующей компании, есть свои критерии для отбора, но все они сводятся к одному: портфолио. Иными словами, претенденты должны заполнить анкету с разносторонними данными о компании. 

Все, что я перечислил выше, служит документальным подтверждением данных, указанных в анкете. О чем стоит спрашивать? Примерный список такой: когда создана компания, не находится ли она в стадии банкротства или ликвидации, сколько объектов у нее в обслуживании с учетом потерянных, есть ли у компании собственная материально-техническая база, численность и квалификация персонала, лицензии и сертификаты, информация о руководителях и их опыте, судебные разбирательства, краткая презентация. Перечень меняется в зависимости от целей собственника. Например, для обслуживания уникальных объектов требуется соответствующая лицензия.

Оригинал: https://marketmedia.ru/media-content/ekspluatiruy-ili-proigraesh/

Остались вопросы? Мы ответим на них.