Russian USA

Топ-5 страхов ТЦ

  • 24.04.2020
  • Новости
  • 0 Comments

Павел Люлин, генеральный директор УК SVN, президент бизнес-клуба iTenAnts, о главных страхах собственников ТЦ и о том, как их можно преодолеть.

Из-за карантина, который, по прогнозам, продлится до лета, российская торговля несет огромные финансовые потери. Дебиторская задолженность ретейлеров перед ТЦ составляет примерно 2,5 млрд рублей и около 2 млрд рублей — это долги по финансовым обязательствам самих торговых центров: фонд оплаты труда, кредиты и т.д.Профильные объединения ретейлеров и девелоперов написали несколько писем в правительство РФ с просьбой временно отменить проверки торговых центров, налоговые платежи, снизить стоимость коммунальных услуг и плату за аренду земли. Значимых мер поддержки со стороны властей пока не последовало. В этой ситуации множатся страхи и сомнения участников рынка по поводу дальнейшего развития ситуации.

Вашему вниманию — топ-5 самых больших страхов девелоперов торговой недвижимости и предложения по их преодолению.

1

Что если…торговый центр окажется неплатежеспособным?

Многие торговые центры уже сталкиваются с этой проблемой. А по окончании пандемии их число еще несколько увеличится. В самой трудной ситуации окажутся небольшие инвесторы, у которых в собственности один-два торговых центра, составляющие основной источник их дохода. У крупных собственников дела немного лучше. Но и они сейчас в тяжелом стрессе. 
Убрать этот страх поможет пересмотр расходов и доходов ТЦ. Можно перевести арендаторов на эксплуатационный платеж. С открытых магазинов можно взимать и базовую арендную плату, процент. Расходы на содержание здания наверняка сократятся из-за низкого трафика и консервации значительной части площадей. Но нельзя останавливать эксплуатацию полностью. А самые большие траты традиционно приходятся на фонд оплаты труда. Помимо сокращения позиций или ставок, отправки людей в оплачиваемые отпуска или за свой счет, есть еще вариант перевести некоторых сотрудников на сдельную оплату в зависимости от объема работ и масштаба задач (но уменьшенный оклад стоит оставить, разумеется, с согласия самих сотрудников). Совместить расходы с доходами поможет сценарное планирование, переговоры о снижении расходов, реструктуризации платежей и варианты привлечения средств.

2

Что если… посетители после карантина не вернутся в ТЦ?

На мой взгляд, этот страх не обоснован. Рынок ждет завершения карантина в мае-июне. Таким образом, самоизоляция суммарно составит 2-2,5 месяца. За это время люди очень соскучатся по офлайну, и первое, что они сделают после отмены режима самоизоляции, — начнут встречаться с родственниками и друзьями, ходить в кино, на шопинг, в рестораны, в том числе и на фуд-корты в ТЦ. Пара месяцев — слишком маленький срок, чтобы кардинально перестроить модель потребления целой страны. Подтверждение этому мы видим в том же Китае. Город Ухань, бывший эпицентром пандемии, устраняет последствия карантина и постепенно открывает места массового пребывания людей, в том числе торговые центры. И там уже немало покупателей, хотя город еще окончательно не открыт. 
Многие говорят, что львиная доля потребления уйдет в онлайн. Но, учитывая, что доля онлайна от общего объема торговли в стране едва ли превышает 6%, говорить о том, что он заменит собой офлайн или хотя бы сравняется с ним по оборотам, я бы не стал. Те, кто привык покупать в онлайне, и не были аудиторией ТЦ. А для всех остальных поход в торговый центр станет чем-то вроде ритуала, символического завершения пандемии и ограничений. Но торговым центрам, особенно в первое время, придется внимательно отнестись к гигиене и дезинфекции пространства. В этом плане люди действительно станут более требовательными. Запуская рекламную кампанию после открытия, собственникам нужно будет сделать акцент именно на сообщениях о чистоте и безопасности. 

3

Что если… арендаторы так и останутся на проценте от оборота и выручка ТЦ сильно снизится?

Во время коронакризиса многие торговые центры пошли на уступки арендаторам и отказались даже от процента с оборота, оставив только эксплуатационный платеж. Речь идет о закрытых магазинах, которые не могут оплачивать аренду по объективным причинам. То, как эти арендаторы будут платить ТЦ дальше, зависит от дополнительных соглашений, которые были подписаны в начале массового закрытия магазинов. Там стоило прописать, что переход на процент от оборота — это временная мера, которая после окончания карантина будет отменена. И оплата вновь будет состоять из фиксированной части и процента с оборота. Таким образом, после восстановления рынка и бизнеса и расчеты вернутся на круги своя.

4

Что если… после долгого простоя в ТЦ начнут «сыпаться» инженерные системы и будет много аварий?

Не хочу никого пугать, но этот страх обязательно реализуется. Правда, у тех собственников, которые не позаботились о правильной консервации инженерных систем и оборудования или просто отказались от обслуживания торгового центра в период простоя. Они рассуждали так: зачем тратить деньги в условиях их жесткого дефицита на работы, которые сейчас не особенно нужны? Эти собственники посчитали, что в период, когда трафик упал на 80-90%, не стоит обслуживать энергетические установки, вентиляционное оборудование, парковочные системы и т.д. Хорошая новость в том, что таких хозяев меньшинство. А большинство все-таки добросовестно ухаживали за полупустым зданием торгового центра, понимая, что без этого жизненный цикл объекта сильно сократится. Тут торговый комплекс можно сравнить со спящим человеком. Одно дело спать на удобном матрасе, с одеялом и подушкой, и совсем другое — голышом на холодном полу. Состояние после пробуждения будет совсем разное. Так же и со зданием.

5

Что если … ТЦ посещали зараженные COVID-19?

Этот страх нужно воспринимать философски. На эту проблему нельзя повлиять, и ситуацию сложно отследить. Между заражением и первым проявлением симптомов проходит в среднем 8 дней. Вероятно, мы никогда не узнаем, что заражение кого-то из переболевших произошло именно в торговом центре. Даже если человек за время карантина вышел из дома один раз — чтобы посетить ваш торговый центр, ему пришлось до него дойти и вернуться обратно. И риск столкнуться с вирусом был у него на каждом шагу. 
Опять же, торговым центрам разрешат открыться только в том случае, если число новых заражений сократится до минимума, а значит, вероятность посещения больным человеком конкретного ТЦ станет довольно мала. А в регионах она вообще стремится к нулю. 

Оригинал: https://marketmedia.ru/media-content/top-5-strakhov-sobstvennikov-tts/

0 Comments